不動産の売却を検討している方のなかには、任意売却しようと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
通常の任意売却は抵当権を抹消しますが、設定したまま取引するケースもあり、そのときに使うのが抵当権消滅請求です。
この記事では、抵当権消滅請求とはどのような手続きか、ポイントや代価弁済との違いをお伝えしますので、ぜひチェックしてみてください。
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任意売却した物件に対する抵当権消滅請求とは？
抵当権消滅請求とは、売買取引などによって抵当権付きの不動産を購入した第三取得者が、抵当権の消滅請求を債権者（抵当権者）に申し出る手続きです。
第三取得者には、売買取引以外に財産分与や贈与による所有権を取得した方も含みます。
請求を受けるのは、登記事項証明書（登記簿）に記載してある債権者であり、全員の承諾が抹消する条件です。
手続きは、第三取得者が負担する金額を明記した書類を発送すると完了します。
負担するお金は、債権者に払うか法務局に供託する方法が一般的です。
第三取得者は物件を購入しても、債権者の都合でいつ競売になるかわからない状況を解消するのがこの手続きの目的になっています。
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任意売却したときの抵当権消滅請求と代価弁済の違い
代価弁済は、抵当権がついたままの不動産を購入した第三取得者が、代金を抵当権者に支払って抵当権を消滅させます。
所有権（地上権）を、任意売却など売買取引により買い受けた者（売買）が債権者に申し出る点が消滅請求との違いです。
地上権とは、土地と建物の所有者が異なるときの建物の所有権であり、登記事項証明書に記載したうえで抵当権も設定できます。
贈与や財産分与により取得したときに代価弁済はできませんし、地上権の取得者は消滅請求できない仕組みです。
また、保証人は、債務者と同等の返済義務を負うため消滅請求はできませんが、対象の不動産を購入したときは代価弁済できます。
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任意売却前に知っておきたい抵当権消滅請求のポイント
債務者が抵当権消滅請求できない理由は、担保物件がなくなってしまうと債権者が融資したお金を回収する方法がなくなるからです。
このほか、みなし承諾も抵当権消滅請求のポイントになります。
請求書を受け取っても返答しない債権者がいた場合、第三取得者に債務の返済義務はありませんが、自分のものになったわけでもありません。
そこで、債権者が書面の受け取り後2か月以内に、競売申し立てをおこなわなかったときは、承諾したとみなします。
書類の送付により請求できる時期は競売に基づく差し押さえまでであり、第三取得者が物件を自由に扱える期限内に完了させるのがポイントです。
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まとめ
任意売却によって第三取得者が、購入した不動産の抵当権を消滅させるには、抵当権消滅請求をおこないます。
代価弁済は、購入代金を債権者に支払う方法であり、債権者側から申し出るのが違いです。
贈与や財産分与によって受け取った方も請求できますが、債務者や保証人、相続した方は請求できない点に注意しましょう。
大分市で不動産売却は株式会社BEAR．FRUITにお任せください。
お客様のご要望に真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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