不動産を売却すると、高額な譲渡所得税が発生するケースが多いです。
ふるさと納税を利用すれば、譲渡所得税を節税できる可能性があります。
今回は、不動産売却時にふるさと納税がおすすめの理由にくわえ、譲渡所得税および控除上限額の計算方法についてご紹介します。
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不動産売却時にふるさと納税をおすすめする理由
ふるさと納税は、応援したい自治体に寄付金の形で税を納める仕組みで、寄付額に応じて返礼品を受け取るとともに、所得税や住民税が減額されます。
不動産売却における譲渡所得は、分離課税に基づいて課税されます。
このため、ほかの所得と合算される総合課税よりも税額が高くなります。
ふるさと納税をおこなうことで、譲渡所得税を節税され、譲渡所得が増加すると、ふるさと納税による所得税控除の上限額も拡大されます。
不動産の売却で得た高額な利益ほど、ふるさと納税による節税が有益です。
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不動産売却時の譲渡所得税の計算方法
ふるさと納税における控除上限額の計算方法は、まず譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、不動産の売却価格から購入に係る取得費と、譲渡に伴う費用を差し引くことで計算できます。
取得費には、購入費用にくわえ、物件の相続時に発生した相続税やリフォーム費用も含まれます。
また、譲渡費用は不動産会社への仲介手数料や売却に必要な登記手続きの費用などが含まれます。
譲渡所得が算出されたら、次に特別控除を適用し、その控除額を差し引いて課税譲渡所得を算出します。
マイホームや相続した住宅の売却の場合は控除上限が3,000万円、公共事業用の物件は5,000万円までの控除が認められますが、譲渡所得がこれらの金額を超えない場合は課税対象外です。
これらの手順を経て算出された課税譲渡所得に、適用される税率をかけることで、譲渡所得税が計算されます。
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ふるさと納税での控除上限額の計算方法
節税のためにふるさと納税をおこなう際は、年間の収入額がまだ確定していないため、住民税や譲渡所得税を基におおよその控除上限額を計算する必要があります。
住民税所得割額は、給与などの所得から各種控除を差し引いた所得控除後の金額に10％の税率を掛けることで計算できます。
不動産売却時の住民税の計算方法では、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合は9％、5年を超えた場合は5％、そして10年以上所有したマイホームの場合は4％です。
適切な税額を課税所得にかけることで住民税所得割額が算出され、ふるさと納税の控除上限額は以下の計算方法で求められます。
ふるさと納税の控除上限額 ＝ 住民税所得割額 × 0.2 ÷（0.9 － 所得税の税率 × 1.021） + 2,000円
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まとめ
ふるさと納税で控除できる上限額は所得により決まっているため、それより多く納めてもあまり意味がありません。
そのため、まずは不動産の譲渡所得などから控除上限額を計算し、それをもとにいくらふるさと納税で納めるか決めると良いでしょう。
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