所有している不動産のローン返済が困難になってしまった際には、任意売却を検討することになります。
しかし、その不動産が賃貸中の場合、任意売却はできるのでしょうか。
そこで今回は、賃貸中の不動産は任意売却可能なのか、そして任意売却する際の注意点を解説します。
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賃貸中の不動産を任意売却することは可能？
賃貸アパートなどの不動産を所有している場合でも、任意売却は可能です。
任意売却を検討している物件に入居者がいる場合、通常はオーナーチェンジ物件として売りに出されます。
オーナーチェンジ物件ではオーナーが変わるだけで、借主との賃貸借契約はそのまま引き継がれるため、貸主から入居者への特別な通知などは不要です。
つまり、オーナーチェンジ物件として賃貸中の不動産を任意売却しても、入居者に及ぼす影響はないと言えます。
任意売却は自分が居住する家だけでなく、賃貸アパートなどの投資用物件でも可能です。
投資用物件において、収益化が見込めずローン返済が負担になっている場合は、損失を小さくするために早めに任意売却を検討するのもひとつの手段です。
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賃貸中の不動産を任意売却する際の注意点
賃貸中の物件をオーナーチェンジ物件として任意売却する際、入居者への通知は不要です。
ただし、すでにローンの返済が滞っているケースでは、その限りではありません。
ローンの返済が遅れると任意売却が認められず、裁判所によって競売にかけられる可能性が生じ、その際には入居者への影響が大きくなります。
たとえば、競売の手続きの一環として物件の現況調査がおこなわれ、住人のいる部屋も調査対象になります。
現況調査では、裁判所の調査担当者が強制的に居室に立ち入ることが認められているため、事前に入居者へ事情を説明していないと、協力を得られないなどのトラブルに発展しかねません。
任意売却と競売は同時に進行することがあるため、スムーズな手続きのためにも、入居者には状況を共有しておくことが望ましいです。
また、任意売却で入居者に退去を依頼する場合、退去交渉は慎重におこなう必要があります。
オーナー都合での立ち退き強制は難しいため、入居者への理解を得るためには丁寧な説明や適切な立ち退き料の提供が求められます。
退去交渉が遅れると物件の売却が妨げられたり、裁判に発展したりするリスクが高まります。
交渉の際は、トラブルを回避するためにも、賃貸物件や任意売却に関する豊富な経験を持つ不動産会社のサポートを受けると良いでしょう。
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まとめ
不動産が賃貸中の状態でも任意売却は可能で、その場合はオーナーチェンジ物件として売りに出すことが多いです。
しかし、ローン返済が滞っているケースでは競売にかけられる可能性もあるため、入居者への影響を考慮して状況を知らせたり、退去交渉をおこなったりする必要があります。
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