不動産売却について調べている方のなかには、減価償却の仕組みや計算方法が難しいと感じている方も多いでしょう。
不動産の減価償却費の計算は、税金の算出に必要となるため、減価償却費の計算方法を事前に把握しておくとスムーズな確定申告が可能です。
本記事では、減価償却の計算方法や注意点を解説します。
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不動産売却の「減価償却費」とは
不動産の減価償却費とは、不動産の価値の減少分を金額に表したものであり、経年劣化により減少する建物の価値を正しく計上するために必要な数値です。
減価償却費の計算は、確定申告の段階で経費を正しく申告するために必要となります。
不動産の売却時に発生する譲渡所得税の額は、課税譲渡所得と税率で決まりますが、譲渡所得税を算出するには、不動産の売却時点での価値で計算します。
この価値を判断するのが減価償却であり、建物部分のみが対象となり土地は減価償却の適用対象外です。
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減価償却費の計算方法と確定申告が必要かの確認方法とは
不動産売却時に必要な減価償却費の計算方法には、定額法と定率法がありますが、特に届出をしなければ定額法で計算します。
定額法は、対象不動産の取得価額を耐用年数で割って、毎年一定の金額を減価償却する方法であり、耐用年数は建物の構造ごとに異なります。
不動産を売却した結果譲渡所得が発生し、譲渡所得税を納付する場合は確定申告が必要ですが、譲渡所得が0もしくはマイナスであれば確定申告の義務はありません。
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不動産売却時に知っておきたい減価償却費の注意点とは
減価償却費は、建物部分の購入費用の95%が限度ですが、購入費用が分からない場合は売却金額の5%相当が概算取得費となります。
また、売却金額が5%以下であっても、5%相当を取得費として計上可能です。
不動産を売却した結果譲渡損失が発生した場合、給与所得や事業所得などとの損益通算ができません。
ただし一定の要件を満たすと損益通算が可能となり、損益通算でも控除しきれない金額は3年間にわたって繰越控除できます。
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まとめ
不動産売却における減価償却費とは、建物の価値を正しく計上するため経年劣化による価値の減少分を金額に表したものであり、正しく確定申告するために必要です。
減価償却費は、取得価額を建物ごとの耐用年数で割る定額法で計算するのが一般的であり、譲渡所得税を納付する場合には確定申告をおこないます。
不動産の購入費用が分からない場合、売却金額の5%相当が概算取得費となり、売却の結果譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たすと他の所得との損益通算が可能です。
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