共有名義の不動産を所有しているとき、とくに「共有持分に抵当権を設定」する場面では、法的な知識や実務的な留意点を理解しておくことが重要です。
ほかの共有者との間でトラブルが起こることを防ぐためにも、事前に基本的なルールを押さえておきましょう。
そこで今回は、共有持分の抵当権設定に関する基本的なルールや影響範囲、関連する3つの権利について解説します。
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共有持分への抵当権設定に共有者の同意は必要？
自己の持分に限って抵当権を設定するとき、法律上はほかの共有者の同意を得る必要はありません。
これは、共有持分が各共有者の単独所有財産とみなされるためです。
しかし共有持分に抵当権を設定して融資を受けることは法的には可能ですが、金融機関が担保として認めるケースは少ないのが現実です。
不動産全体に比べて共有持分は市場価値が低く、売却や換価が困難であることが主な理由として挙げられます。
また仮に共有持分に抵当権を設定したときには、融資を完済すれば抵当権を抹消することが可能です。
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共有持分に抵当権を設定した不動産を分筆したときの影響範囲
共有持分に設定された抵当権は、ほかの共有者の持分や不動産全体に直接影響をおよぼすことはありません。
これは、抵当権の影響範囲が設定された持分に限られるためです。
一方、共有不動産を分筆して各共有者が単独所有の形を取ったときには、抵当権の影響範囲もそれに応じて変わります。
ただし抵当権は設定された持分や不動産に限定されるため、ほかの持分や分筆後の不動産にその効力がおよぶことはありません。
たとえばAさんとBさんが共有していた土地を分筆し、それぞれが単独所有者となるケースを考えます。
このとき、Aさんの持分に設定されていた抵当権は分筆後もAさんが所有する土地部分に限定され、Bさんが所有する土地部分には影響しません。
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関連する3つの権利の違いと注意点
抵当権は債権者が債務不履行時に担保物件を換価処分し、その代金から優先的に弁済を受ける権利です。
不動産を担保に設定されることが一般的であり、融資取引に広く利用されています。
地上権は、他人の土地に建物や工作物を所有するための権利です。
地上権を利用して建物を所有するときは法的保護が強く、所有権者の変更にも影響されないのが特徴です。
法定地上権は、抵当権が実行されて土地と建物の所有者が異なってしまうときに発生する権利を指します。
たとえば土地に抵当権が設定されており、競売により第三者に売却されたときでも、その土地上の建物所有者には地上権が認められることがあります。
これにより、建物所有者は引き続き土地を使用することが可能です。
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まとめ
ほかの共有者の同意なく自己の持分のみに抵当権を設定することは可能ですが、担保評価が低いために現実的には融資を受けることは難しいのが実情です。
また共有持分に抵当権が設定されたとしても、その影響範囲は持分のみにとどまります。
一方、抵当権・地上権・法定地上権の3つの権利の違いについても理解を深めておくことがトラブルを防ぐ鍵となります。
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