不動産相続などをきっかけとして、土地や建物を複数人の共有名義で所有するケースは少なくありません。
この場合、自分自身の財産を守るために大切なのは、法定地上権の仕組みを理解することです。
今回は、共有名義の不動産に関連する法定地上権とはなにか、建物共有の場合と土地・双方が共有の場合を想定して解説します。
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共有名義における法定地上権とはなにか
法定地上権とは、特定の状況において自動的に発生する地上権のことです。
法定地上権が発生する要件は「土地または、建物につき抵当権が設定されていること」など4つあります。
なぜ法定地上権が必要なのかというと、抵当権は土地と建物それぞれに設定できるため、万が一土地が競売にかけられると、建物の所有者はその土地を利用できなくなるためです。
法定地上権が認められた場合は、土地が第三者の手にわたったとしても、共有名義の名義人はそれぞれが建物を使い続けられます。
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建物共有の場合で土地に抵当権が設定・実行された場合
建物が共有名義かつ土地に抵当権が設定されている場合、競売により土地の所有者が変更されると、特定の条件下で法定地上権が成立します。
土地と建物が同一所有者に帰属していたとはいえないケースにおいても、建物を使用するために土地が必要とみなされるためです。
たとえばA氏が単独所有する土地の上に、A氏とB氏が共有名義で所有する建物があり、A氏の土地が競売にかけられ、C氏が落札したケースでは、法定地上権は成立します。
この場合は、共有名義で建物を持つA氏とB氏が、法定地上権を準共有する形式で建物を使い続けることが可能です。
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土地・建物双方が共有名義の場合
一方、土地・建物双方が共有名義であり、A氏とB氏が土地と建物を共有していて、A氏の土地の共有部分を競売でC氏が落札したと仮定しましょう。
この場合は、先ほどの例とは異なり、法定地上権は成立しません。
過去の判例によると、土地共有者に不利益を与えることは妥当ではないとされるため、法定地上権は認められないのです。
このケースでは、Ａ氏が土地の権利を失うことにより建物の利用に支障が生じますが、もう一方の共有名義人であるＢ氏には影響がないと考えられます。
つまり、土地共有者全員の意思に基づかないと判断されるため、法定地上権が成立しないのです。
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まとめ
法定地上権とは、共有名義の不動産において、特定の状況下で発生する地上権のひとつです。
建物共有の場合などの事情で法定地上権が認められると、土地が競売で第三者の手に渡ったとしても、その土地の上に建つ建物に住み続けられます。
ただし、土地・建物双方が共有名義の場合においては、法定地上権が認められません。
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